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90notti all’annonon significa via libera per ogni immobileUrbanHome · Notizie · Città di Lucerna
Airbnb a Lucerna nel 2026: regola dei 90 giorni, registrazione e autorizzazioni
Chi nel 2026 affitta a Lucerna un appartamento, una camera o un alloggio ammobiliato tramite Airbnb deve verificare il limite di 90 pernottamenti introdotto nel 2025 e il numero di registrazione comunale. Sono previste eccezioni, in particolare se non viene sottratto spazio abitativo e, a determinate condizioni, per la condivisione della propria abitazione principale. Questa guida spiega la registrazione online, i permessi, la notifica degli ospiti, la tassa di soggiorno e il contributo cantonale di alloggio di CHF 1.10 previsto nel 2026.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome30 ottobre 2026 · circa 15 minuti
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2025regolamento in vigoredal 1° gennaio 202503
IDnumero nell’annuncioregistrazione da verificare prima della pubblicazione04
1.10CHF contributocantonale per persona soggetta e pernottamentoLa distinzione principale
90 notti, ma non per ogni alloggio.
La Città di Lucerna limita le locazioni brevi a pagamento che sottraggono alloggi alla popolazione residente. Contano l’uso precedente dei locali, il domicilio principale e le eventuali conferme comunali. Una locazione breve riguarda in genere soggiorni a pagamento inferiori a tre mesi.
Airbnb · Luzern · 2026
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Limite di 90 notti
Limite annuale per gli alloggi interessati
L’articolo 2 limita in linea di principio la locazione breve a 90 notti per locale e anno civile. Non è possibile calcolare una media fra più immobili. [1]
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Eccezione senza perdita di alloggi
Conferma per affitti senza limite
I locali non utilizzati come abitazioni dal 2010, o realizzati senza eliminare abitazioni dal 2010, possono essere affittati senza limite annuale dopo conferma della Città. [1]
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Abitazione principale ed esclusioni
L’home sharing va valutato separatamente
Se almeno una persona ha effettivamente il domicilio principale nei locali e non consegue un rendimento abusivo, può valere l’eccezione per la condivisione. Le zone turistiche e agricole sono escluse dal regolamento. [2]
Registrazione comunale
Registrare Airbnb a Lucerna: come funziona il numero ID
La registrazione è distinta dal permesso edilizio e dall’autorizzazione cantonale per l’ospitalità. La Città usa i dati per stabilire se si applica il limite delle 90 notti.
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Modulo online
Registrare l’alloggio presso la Città
Le offerte soggette al regolamento devono usare il modulo comunale. La precedente scadenza del 31 marzo 2025 riguardava gli annunci esistenti; i nuovi alloggi vanno registrati prima della pubblicazione. [3]
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Verifica dell’immobile
Documentare l’uso dal 2010
La Città verifica se i locali erano abitativi o se alcuni alloggi sono stati eliminati durante i lavori. Possono essere richiesti planimetrie, vecchi permessi e altri documenti. [2]
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Numero identificativo
Mostrare il numero in ogni annuncio
Il numero è assegnato ai locali e non alla persona. Deve figurare su Airbnb, Booking.com, sul sito dell’alloggio e in altre pubblicità. [1]
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Conferma o limite
90 notti salvo eccezione applicabile
Se sono dimostrate le condizioni dell’articolo 3, capoverso 4, la Città può confermare la locazione senza limite. In caso contrario valgono le 90 notti e l’eventuale regime transitorio. [1]
Contatto ufficiale: modulo comunale su www.stadtluzern.ch/kurzzeitvermietung; e-mail: [email protected]. La registrazione non sostituisce eventuali altri permessi. www.stadtluzern.ch/kurzzeitvermietung
Permessi · edilizia e ospitalità
Quando serve un’autorizzazione Airbnb a Lucerna?
Occorre distinguere tre aspetti: registrazione comunale, uso consentito secondo il diritto edilizio e autorizzazione cantonale per l’ospitalità.
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Regolamento comunale
Il numero ID non è un permesso edilizio
L’ID certifica la registrazione ai fini delle locazioni brevi, non l’autorizzazione a cambiare destinazione d’uso. Può essere necessario un permesso edilizio separato. [2]
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Camere private e case vacanza
La normale locazione privata può essere esente
Secondo la polizia lucernese, camere private e appartamenti vacanza sono generalmente esclusi dalla legge cantonale sull’ospitalità ai sensi del § 3 cpv. 1 lett. d. Restano altre obbligazioni. [4]
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Ospitalità professionale
Oltre dieci posti letto o più immobili
La polizia indica che un alloggio con oltre dieci posti letto o almeno tre immobili regolarmente destinati in via esclusiva agli ospiti può richiedere un’autorizzazione. [4]
Attenzione al regime transitorio: gli alloggi legittimamente locati per oltre 90 notti nel 2023 possono beneficiare di una transizione fino all’11 marzo 2028 soltanto se i documenti richiesti dall’articolo 6 sono stati presentati in tempo. La registrazione tardiva non crea retroattivamente tale diritto. [1]
Tributi turistici · novità 2026
Tassa di soggiorno e contributo di alloggio a Lucerna nel 2026
La tassa di soggiorno comunale, il contributo cantonale per l’alloggio ed eventuali contributi locali sono distinti. CHF 1.10 non è l’importo complessivo dovuto dagli ospiti.
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Cantone dal 2026
CHF 1.10 per persona e pernottamento
Il contributo cantonale è passato da CHF 0.50 a CHF 1.10 il 1° gennaio 2026. La legge prevede esenzioni, tra cui i minori di 16 anni. [5]
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Tassa di soggiorno comunale
Verificare la tariffa e il conteggio
La tassa di soggiorno cittadina e un eventuale contributo locale si aggiungono a quello cantonale. Occorre confermare l’importo complessivo presso l’organizzazione turistica responsabile. [10]
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Case vacanza oltre 90 giorni
Niente forfait annuale dal 2026
Se il proprietario affitta commercialmente una casa o un appartamento vacanza per oltre 90 giorni all’anno a Lucerna, la tassa di soggiorno va calcolata per ospite e notte anziché con un forfait annuale. [6]
Verificare l’incasso tramite piattaforma: Airbnb può riscuotere automaticamente alcuni tributi. Controllare quali importi cantonali e comunali siano stati realmente versati, specialmente per le prenotazioni dirette. Evitare doppi addebiti.
Notifica degli ospiti · sicurezza
Gli host Airbnb devono notificare gli ospiti a Lucerna?
Per gli alloggi a pagamento, il controllo cantonale degli ospiti si aggiunge al numero di registrazione comunale.
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Ospiti stranieri
Modulo anche senza licenza alberghiera
La polizia lucernese richiede che gli ospiti stranieri compilino un modulo di notifica anche nelle strutture private senza autorizzazione per l’ospitalità professionale. [4]
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Conservazione
Conservare i moduli per cinque anni
Secondo la scheda della polizia, i moduli vanno conservati per cinque anni. I dati identificativi devono essere trattati rispettando le norme sulla protezione dei dati. [4]
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Obblighi distinti
Il numero ID non è una notifica ospiti
Il numero comunale serve al controllo delle locazioni brevi. La notifica di polizia e il conteggio dei tributi turistici sono obblighi separati. [4]
Inquilini · proprietari · domicilio principale
Chi può pubblicare un alloggio su Airbnb a Lucerna?
Diritto di locazione, regolamenti della proprietà per piani e norme comunali si applicano parallelamente. La condivisione della propria abitazione principale va analizzata con attenzione.
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InquiliniOttenere il consenso del locatore
La sublocazione a pagamento di tutto o parte di un appartamento richiede generalmente il consenso del locatore secondo l’articolo 262 CO. Condizioni e prezzi vanno comunicati con trasparenza. [9]
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ProprietariVerificare l’uso precedente e il regolamento
Occorre stabilire se l’immobile fosse un’abitazione dal 2010 e se sia possibile ottenere conferma di un’eccezione. Il regolamento della proprietà per piani può limitare le locazioni brevi. [2]
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Domicilio principaleCondivisione senza rendimento abusivo
Affittare nella propria vera abitazione principale può non rientrare nella definizione comunale se tutte le condizioni sono rispettate. Un rendimento abusivo elimina tale eccezione. [7]
Esempi pratici
Tre casi comuni di Airbnb nella Città di Lucerna
Gli esempi illustrano il regolamento; per ogni singolo alloggio serve la verifica dell’autorità competente.
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Caso 01 · Ex appartamento in affitto
Trasformato in casa vacanza nel 2018
Un appartamento in precedenza locato a lungo termine è ora offerto ai turisti tutto l’anno. Senza eccezioni specifiche vale in linea di principio il limite di 90 notti, con registrazione e numero ID. [1]
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Caso 02 · Ex ufficio
Trasformato in alloggi per ospiti nel 2021
Se è dimostrato che non è stato eliminato spazio abitativo e la Città lo conferma, la locazione breve senza limite può essere possibile. Restano da verificare permessi edilizi e di ospitalità. [2]
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Caso 03 · Abitazione principale
Camera affittata occasionalmente
Se l’host vive realmente nell’alloggio e non ottiene un rendimento abusivo, può valere l’eccezione di home sharing. Gli inquilini necessitano comunque del consenso del locatore. [7]
Prima dell’annuncio
Lista di controllo Airbnb per Lucerna 2026
Dieci verifiche su 90 notti, registrazione, autorizzazioni e imposte turistiche.
L’indirizzo è nel comune di Lucerna e non in un comune vicino?
Si tratta di ospitalità a pagamento per soggiorni inferiori a tre mesi?
I locali erano utilizzati come abitazione dal 2010 o hanno sostituito spazio abitativo?
La registrazione comunale è necessaria e il numero ID è disponibile?
Il numero è visibile su Airbnb e sugli altri canali pubblicitari?
È rispettato il limite di 90 notti per locale oppure esiste la conferma di un’eccezione?
Si applica un regime transitorio correttamente documentato fino a marzo 2028?
Sono necessari un permesso di cambiamento d’uso o una licenza cantonale per l’ospitalità?
Sono chiariti consenso del locatore, moduli degli ospiti stranieri e conservazione quinquennale?
Il contributo cantonale di CHF 1.10 e tutti i tributi comunali sono contabilizzati correttamente?
Fonti ufficiali
Basi giuridiche e situazione nel 2026
Le regole illustrate riguardano la città di Lucerna. Altri comuni del cantone possono avere norme differenti. Ricerca: 30 ottobre 2026.
- Città di Lucerna: regolamento sulle locazioni brevi, art. 1–7 (PDF tedesco)
- Città di Lucerna: note ufficiali sul regolamento (PDF tedesco)
- Città di Lucerna: registrazione online (in tedesco)
- Polizia lucernese: camere private e appartamenti vacanza, gennaio 2026 (PDF tedesco)
- Cantone di Lucerna: legge sul turismo, stato 1° gennaio 2026 (in tedesco)
- Città di Lucerna: modifiche dei tributi turistici nel 2026 (PDF tedesco)
- Città di Lucerna: diagramma su registrazione ed eccezioni (PDF tedesco)
- Ufficio federale delle abitazioni: esempio della città di Lucerna (in tedesco)
- Fedlex: Codice delle obbligazioni, art. 262 sulla sublocazione
- Lucerna Turismo: tassa di soggiorno e contributi per alloggi (PDF tedesco)
- Città di Lucerna: lancio del modulo online (PDF tedesco)
Avvertenza legale: le informazioni sono generali e non sostituiscono una verifica individuale. Regole, permessi e tributi vanno confermati per il singolo immobile.
UrbanHome · risposta diretta
Domande frequenti su Airbnb a Lucerna nel 2026
Le regole principali per host privati e professionali.
14FAQ
Sì. La città di Lucerna limita generalmente le locazioni brevi soggette al regolamento a 90 notti per locale e anno civile, con eccezioni specifiche.
Può applicarsi anche a camere singole. È prevista un’eccezione per la condivisione della vera abitazione principale senza rendimento abusivo.
Il regolamento sulle locazioni brevi è entrato in vigore il 1° gennaio 2025.
In linea di principio sì se l’offerta rientra nel regolamento comunale. Esistono eccezioni per particolari situazioni di domicilio principale e zone.
Tramite il modulo della Città su stadtluzern.ch/kurzzeitvermietung. Il numero appartiene ai locali e deve comparire negli annunci.
Potenzialmente sì. Se non è stato sottratto spazio abitativo, la Città può confermare che le locazioni brevi non sono soggette al limite.
Gli alloggi legalmente locati per oltre 90 notti nel 2023 possono beneficiare di una transizione fino all’11 marzo 2028 se le prove sono state depositate nei termini.
Le camere private ordinarie e le case vacanza possono essere esenti. Oltre dieci posti letto o almeno tre alloggi riservati regolarmente ed esclusivamente agli ospiti possono richiedere una licenza.
Dal 1° gennaio 2026 è pari a CHF 1.10 per persona soggetta e pernottamento. Possono aggiungersi tassa di soggiorno e contributi locali.
Per gli alloggi vacanza affittati commercialmente oltre 90 giorni, la tassa va calcolata per ospite e notte e non con un forfait annuale.
Airbnb può riscuotere alcuni tributi in automatico. Verificare gli importi effettivamente versati e gestire separatamente le prenotazioni dirette.
Sì. Il modulo di notifica è necessario anche in alloggi privati senza licenza, con conservazione quinquennale secondo la polizia.
Deve rispettare l’art. 262 CO, compreso il necessario consenso del locatore e le ulteriori regole comunali.
Il regolamento comunale prevede multe per violazioni intenzionali o per negligenza delle principali regole sulle locazioni brevi e registrazione.
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In sintesi
Conclusione: distinguere registrazione, 90 notti e tasse
Dal 2025 Lucerna limita in linea generale le locazioni brevi interessate dal regolamento a 90 notti all’anno. Le eccezioni dipendono soprattutto dall’uso dei locali dal 2010, dal domicilio principale e dalla conferma del Comune. Gli host devono mostrare il numero di registrazione, verificare i permessi e la notifica degli ospiti e contabilizzare nel 2026 il contributo cantonale di CHF 1.10 oltre alla tassa di soggiorno comunale.
Ricerca di alloggi a Lucerna
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